Modification des documents du lotissement : la règle de majorité
La règle de majorité pour modifier les documents d'un lotissement
Conseil d’État, 1er juin 2022, Société Le Flocon, n°443808, B :
6. Aux termes de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. "
Décompte des propriétaires et calcul des superficies
7. Pour l'application de ces dispositions, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d'autres usages que l'habitation, il y a lieu, d'une part, de compter pour une unité l'avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu'il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d'autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu'il s'agisse ou non de lots destinés à la construction d'habitations, à l'exclusion des surfaces des lots affectés à d'autres usages.
Une jurisprudence ancienne limitée aux lots destinés à la construction
Le Conseil d’État avait déjà précisé que ces règles concernaient les propriétaires de lots destinés à la construction (Conseil d’État, 17 octobre 1980, Dandeville, n°5398, A) :
QUE LES PROPRIÉTAIRES MENTIONNÉS PAR LA LOI SONT EXCLUSIVEMENT CEUX QUI ONT GARDÉ OU ACQUIS LA PROPRIÉTÉ DE LOTS DESTINÉS À LA CONSTRUCTION ;
Le considérant de principe dégagé dès 1996
Le considérant de principe de l’arrêt Société Le Flocon a déjà été dégagé en 1996 (Conseil d’État, 28 février 1996, SCI Tennis Park, n°105846, A) :
Considérant que, pour l'application des règles posées par cet article dans un cas, comme celui de l'espèce, où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et d'immeubles collectifs en copropriété et comporte des lots affectés à d'autres usages que l'habitation, il y a lieu, d'une part, de compter pour une unité l'avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu'il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, d'autre part, de ne retenir, pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction d'habitations, à l'exclusion, par conséquent, des surfaces des lots affectés à d'autres usages ;
L'apport de l'arrêt Société Le Flocon : au-delà des habitations
La petite variante qui justifie la mention aux tables est la portion que j’ai mise en gras : sont pris en compte les propriétaires des lots destinés à la construction mais le Conseil d’État ne limite plus ces constructions à des constructions à destination d’habitation.
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Partons du principe que chaque lot a un propriétaire différent, sauf le 5 qui est une copropriété. Ainsi ici, pour le calcul du nombre de propriétaires, on compte 1 par lot, même si le lot 5 comprend une copropriété. Pour le calcul des superficies du lotissement en revanche, on ne comptera pas le 3 car il n’est pas destiné à recevoir une construction (ce qui implique qu’il ne s’agit pas d’un lot puisque par essence, un lot est un terrain issu d’une division destiné à être bâti). [/caption]
À retenir
- L'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents d'un lotissement, sur le fondement de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, si la double majorité de propriétaires et de superficie est réunie.
- Chaque propriétaire individuel compte pour une unité, et chaque copropriété est regardée comme un seul propriétaire.
- Pour le calcul des superficies, seuls comptent les lots destinés à la construction, à l'exclusion des lots affectés à d'autres usages.
- L'arrêt Société Le Flocon ne limite plus les lots pris en compte aux seules constructions à destination d'habitation.
Questions fréquentes
Comment compte-t-on une copropriété dans le calcul de la majorité ?
Chaque copropriété est regardée comme un seul propriétaire et compte pour une unité, quel que soit le nombre de lots qu'elle comprend.
Quels lots sont pris en compte pour le calcul des superficies ?
Seules sont retenues les superficies des lots destinés à la construction, à l'exclusion des surfaces des lots affectés à d'autres usages.
Les lots non destinés à l'habitation comptent-ils désormais ?
Oui. Depuis l'arrêt Société Le Flocon du 1er juin 2022, les lots destinés à la construction sont pris en compte qu'il s'agisse ou non de constructions à destination d'habitation.
