Périmètre du lotissement : le reliquat échappe au contrôle de conformité au PLU
Ce qu'il faut retenir
Par une décision du 29 novembre 2023 (CE, 29 nov. 2023, Association de défense de l'environnement du parc de Maisons-Laffitte, n° 470788, mentionnée aux tables du recueil Lebon), le Conseil d'État joint deux affaires pour clarifier deux points distincts mais complémentaires : d'une part, le périmètre du lotissement peut volontairement exclure le reliquat bâti, qui échappe alors au contrôle de conformité au PLU ; d'autre part, le détachement d'un terrain supportant une construction non destinée à la démolition n'est pas un lotissement, même si cette construction doit être étendue ou partiellement démolie.
Les deux configurations en présence
La première affaire concernait la division d'une parcelle en deux fonds par voie de permis d'aménager : un fond bâti (parcelle AR n° 107) conservé, et un lot destiné à être bâti (parcelle AR n° 108) seul inclus dans le périmètre du lotissement. La seconde affaire portait sur la division d'une parcelle, par déclaration préalable, en deux fonds bâtis dont l'un devait faire l'objet d'une démolition partielle, d'une extension significative et d'une annexe, sans que cette construction ne soit destinée à être démolie au sens du code.
Rappel : la définition du lotissement
L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme dispose que constitue un lotissement « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». La qualification suppose donc deux conditions cumulatives : une division foncière et la destination à bâtir d'au moins un des lots issus de cette division.
Premier apport : le reliquat hors périmètre échappe au contrôle d'urbanisme
L'article L. 442-1-2 du code de l'urbanisme, créé par l'ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011, autorise le lotisseur à choisir d'inclure ou non, dans le périmètre du lotissement, les parties déjà bâties de l'unité foncière. Le rapport au président de la République précise que cette souplesse vise à « faciliter les projets denses » en laissant l'aménageur gérer les droits à construire de manière stratégique.
Au cas d'espèce, le pétitionnaire avait essuyé trois refus antérieurs au motif que le détachement rendait le reliquat (parcelle AR n° 107) non conforme aux règles d'emprise au sol et d'espaces verts du PLU de Maisons-Laffitte. La solution retenue a consisté à exclure ce reliquat du périmètre du lotissement, le permis d'aménager ne portant alors que sur le seul terrain à bâtir.
Le Conseil d'État valide cette stratégie : la conformité aux règles d'urbanisme prévues par l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme s'apprécie exclusivement sur les terrains inclus dans le périmètre du lotissement. La cour administrative d'appel de Marseille avait déjà retenu cette lecture (CAA Marseille, 29 juin 2021, n° 19MA00260, inédit).
À lire également : la règle de majorité applicable à la modification des documents du lotissement.
Une portée précisée par rapport à la jurisprudence Pia
La décision apporte une précision décisive au regard de la jurisprudence Commune de Pia (CE, 24 février 2016, n° 383079, mentionnée aux tables), qui impose, dans le cadre d'un lotissement, une appréciation commune des règles d'urbanisme sur l'ensemble du terrain d'assiette de l'opération. Le Conseil d'État précise désormais que cette appréciation commune ne couvre que les terrains compris dans le périmètre du lotissement, à l'exclusion des reliquats.
Une logique conforme à l'objectif de densification
L'approche retenue épouse la volonté de densification urbaine portée par le législateur depuis 2011. Elle se fait toutefois au détriment des règles de respiration urbaine (emprise, espaces verts, distances aux limites séparatives), dont le caractère opérationnel est sensiblement affaibli lorsque le reliquat échappe au contrôle.
Mise à jour (juillet 2026) : le reliquat ne bénéficie pas de la cristallisation
L'exclusion du reliquat a une contrepartie, que la cour administrative d'appel de Toulouse a tirée dans un arrêt du 24 juillet 2026 (CAA Toulouse, 4e chambre, 24 juillet 2026, Commune de Nîmes, n° 24TL01227, inédit). Lorsque le lotisseur n'a identifié comme destinée à être bâtie qu'une partie des terrains issus de la division, la partie restante n'est pas incluse dans le périmètre du lotissement. Un projet ultérieur de construction sur ce reliquat ne relève donc pas du lotissement créé, notamment pour l'application de la cristallisation des règles d'urbanisme prévue par l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme.
Dans cette affaire, une déclaration préalable de division avait créé un lot unique à bâtir, le terrain déjà bâti étant conservé en l'état. Quelques années plus tard, une demande de permis de construire une maison a été déposée sur ce terrain bâti et refusée sur le fondement du PLU révisé entre-temps. La cour juge que le terrain n'était pas inclus dans le périmètre du lotissement, peu important qu'il figure dans le périmètre de la déclaration préalable, et que la demande ne pouvait bénéficier de la cristallisation. Le refus fondé sur le PLU révisé est jugé légal.
Le choix du périmètre doit donc être fait en connaissance de cause. Exclure le reliquat le soustrait au contrôle de conformité lors de l'opération de lotissement, mais le prive aussi de la garantie de cinq ans offerte par l'article L. 442-14. Si une construction est envisagée à terme sur ce reliquat, son inclusion dans le périmètre mérite d'être examinée.
Second apport : R. 442-1, e) résiste aux travaux significatifs sur l'existant
L'article L. 442-1-1 du code de l'urbanisme renvoie au décret pour énumérer les divisions non constitutives d'un lotissement. L'article R. 442-1, e), exclut ainsi du champ du lotissement « les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ».
Le Conseil d'État valide la solution du juge de première instance : un détachement entre deux fonds bâtis n'est pas un lotissement, alors même que l'une des constructions a vocation à être partiellement démolie, significativement étendue, et complétée par une annexe. La notion de « bâtiment non destiné à être démoli » s'entend donc largement, à condition que la construction subsiste dans son principe.
Conséquence procédurale
Cette qualification commande directement le régime applicable : aucun permis d'aménager ni déclaration préalable de lotissement n'est exigé, et le respect des règles d'urbanisme n'a pas à être vérifié sur le reliquat lors de l'instruction du permis de construire affectant l'autre fonds.
À lire également : lotissement et sursis à statuer : la cristallisation prévue par l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme.
Pour aller plus loin
L'analyse approfondie de Béatrice Arnould et Emmanuel Wormser, Le choix du périmètre du lotissement, stratégique pour l'aménageur, subi par la collectivité ?, Construction-Urbanisme n° 2, février 2022, prolonge utilement la réflexion sur les arbitrages territoriaux soulevés par cette flexibilité.
