Loggia et règles de prospect : ce que change l'arrêt du Conseil d'État du 12 mai 2022

‍En bref. Dans son arrêt Société Alexice et autres (CE, 12 mai 2022, n° 453787, mentionné aux tables), le Conseil d'État juge qu'une loggia fait partie intégrante de la façade. Son ouverture extérieure constitue une baie, et la règle de prospect se calcule depuis le bord extérieur de la loggia — non depuis la baie d'accès. Une solution rendue sous l'empire du PLU de Paris, mais dont la logique peut éclairer d'autres documents d'urbanisme.

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Sommaire

• Qu'est-ce qu'une règle de prospect ?
• Loggia ou balcon : pourquoi la distinction compte
• Ce que juge le Conseil d'État le 12 mai 2022
• Comment calculer le prospect d'une façade avec loggia
• Portée pratique pour les permis de construire
• FAQ

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Qu'est-ce qu'une règle de prospect ?

La règle de prospect impose une distance minimale entre une façade et une limite séparative (la limite avec une autre propriété, par opposition à la limite sur voie). Au PLU de Paris, l'article UG 7.1 fixe trois niveaux de distance selon la composition de la façade :

• 6 mètres si la façade comporte une ou plusieurs baies constituant l'éclairement premier de pièces principales ;
• 2 mètres si la façade comporte des baies qui ne constituent pas cet éclairement premier ;
• implantation possible en limite séparative si la façade ne comporte aucune baie constituant une vue.

La qualification de la baie est donc l'élément déterminant. C'est précisément ce point que tranche l'arrêt commenté.

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Loggia ou balcon : pourquoi la distinction compte

Un balcon est une saillie : il déborde du nu de la façade. Une loggia, à l'inverse, est une pièce ouverte intégrée dans le volume bâti, en retrait par rapport au nu de la façade.

Cette différence morphologique a une traduction directe dans le PLU de Paris. L'article UG 11 cite les balcons parmi les éléments en saillie (utiles pour appliquer les règles de gabarit-enveloppe), mais pas les loggias. À l'inverse, il mentionne les loggias parmi les reliefs contribuant à la mise en valeur des façades, mais pas les balcons. La figure 4 annexée au règlement complète cette grille de lecture, et les éléments graphiques priment sur le texte (règle propre au PLU parisien).

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Ce que juge le Conseil d'État le 12 mai 2022

Saisi d'un pourvoi contre un jugement du tribunal administratif de Paris, le Conseil d'État pose une règle d'interprétation en deux temps (CE, 12 mai 2022, Société Alexice et autres, n° 453787, B) :

1. La loggia fait partie de la façade. À la différence du balcon, ouvrage en saillie, la loggia est un élément de la façade elle-même.
2. L'ouverture extérieure de la loggia est une baie, qu'elle soit ou non équipée de fenêtres, au sens des règles de prospect du PLU.

Le tribunal administratif avait jugé l'inverse : il calculait la distance depuis la baie permettant d'accéder à la loggia, et excluait le rebord extérieur de la loggia du calcul. Le Conseil d'État censure cette analyse pour erreur de droit et renvoie l'affaire.

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Comment calculer le prospect d'une façade avec loggia

La méthode posée par l'arrêt est la suivante :

1. Identifier l'ouverture extérieure de la loggia. Avec ou sans fenêtre, elle constitue une baie.
2. Qualifier cette baie. Constitue-t-elle l'éclairement premier d'une pièce principale ? La réponse détermine la distance applicable (6 m, 2 m ou implantation possible en limite).
3. Mesurer le prospect depuis le bord extérieur de la loggia, et non depuis la baie d'accès située en fond de loggia. La loggia étant comprise dans la façade, c'est son nu extérieur qui sert de point de départ.

Exemple. Une loggia ouverte sans fenêtre, qui constitue la source principale de lumière d'un séjour, impose un prospect minimal de 6 mètres mesuré depuis le rebord extérieur de la loggia jusqu'à la limite séparative.

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Portée pratique pour les permis de construire

L'arrêt est rendu sous l'empire du PLU de Paris, et son dispositif ne lie formellement que ce règlement. Trois enseignements peuvent néanmoins être tirés pour la pratique du droit de l'urbanisme.

Pour Paris, toute analyse de régularité d'un permis de construire comportant des loggias doit recalculer les prospects depuis le nu extérieur de la loggia. Les permis antérieurs reposant sur la méthode censurée sont exposés à un risque contentieux.

Pour les autres PLU, la distinction balcon/loggia, fondée sur la notion de saillie, est généralisable. Un règlement local peut s'en inspirer pour qualifier une loggia comme partie intégrante de la façade — sous réserve, toujours, des stipulations précises du document applicable.

Pour les rédacteurs de PLU, l'arrêt invite à clarifier la qualification des loggias et le point de mesure du prospect, pour prévenir le contentieux.

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FAQ

Quelle est la différence entre une loggia et un balcon en urbanisme ? Le balcon est un ouvrage en saillie qui déborde du nu de la façade. La loggia est intégrée au volume bâti, en retrait par rapport à la façade. Au PLU de Paris, le balcon est traité comme un élément en saillie ; la loggia, comme un élément de la façade elle-même.

Le rebord d'une loggia compte-t-il pour le calcul du prospect ? Oui. Depuis l'arrêt CE, 12 mai 2022, n° 453787, la distance par rapport à la limite séparative se mesure à partir du bord extérieur de la loggia, qui appartient à la façade.

Une loggia sans fenêtre est-elle soumise aux règles de prospect ? Oui. L'ouverture extérieure de la loggia constitue une baie au sens du PLU de Paris, qu'elle soit ou non équipée de fenêtres. La règle de prospect applicable dépend ensuite de la fonction d'éclairement de cette baie (pièce principale ou non).

L'arrêt s'applique-t-il en dehors de Paris ? La solution est rendue sur le PLU de Paris. Sa logique — distinguer saillie et façade, qualifier l'ouverture en baie — peut éclairer l'interprétation d'autres PLU, mais chaque règlement local doit être examiné pour lui-même.