Balcons et prospect : la règle quand le PLU est silencieux
Règle de prospect et balcons en saillie : que faire quand le PLU est silencieux ?
Conseil d'État, 25 mai 2022, MM. B et autres, n° 455127, mentionné aux tables du recueil Lebon (Légifrance – Pappers Justice)
Ce que juge le Conseil d'État
Le Conseil d'État pose une règle simple au point 4 de sa décision : en l'absence de mention particulière du règlement du plan local d'urbanisme, à l'exception des débordements de toiture inférieurs ou égaux à un mètre, tout point de la façade, y compris au niveau des balcons en saillie, doit respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la façade, mesurée à l'égout du toit ou, dans le cas d'un mur pignon, au sommet de ce dernier, avec un minimum de quatre mètres.
Pourquoi cet arrêt a une grande portée pratique
La plupart des PLU, et notamment les PLUi, sont aujourd'hui détaillés et comprennent des règles de prospect organisées autour d'un principe de base assorti d'exceptions visant les éléments en saillie de la façade.
Les balcons font partie de ces éléments couramment traités à part : ils sont généralement admis dans les bandes de prospect, et le calcul du prospect se fait alors par rapport à la façade nue, c'est-à-dire à l'enveloppe principale du bâtiment.
Ce traitement courant donne cependant de mauvaises habitudes : on se retrouve bien perdu lorsque le règlement du plan local d'urbanisme ne prévoit rien pour les balcons.
Le cas d'espèce : un règlement silencieux sur les balcons
En l'espèce, le règlement définissait une règle de prospect classique et précisait simplement que les débords de toiture n'étaient pas pris en compte dans une limite d'un mètre. Et c'est tout. Aucune précision sur les balcons.
La question devenait alors la suivante : quelle est la règle de base applicable lorsque le PLU n'aménage pas d'exception pour les balcons en saillie ?
La solution : la règle, rien que la règle
Le Conseil d'État précise que lorsque le règlement ne dit rien, on applique la règle et rien que la règle.
Autrement dit, la règle de prospect, calculée pour rappel à l'égout du toit (Conseil d'État, 14 avril 1995, SCI les terrasses de la mer, n° 129479 – Légifrance / Pappers Justice ; Conseil d'État, 28 septembre 1998, Commune de Saint-Bon-Tarentaise, n° 172656 – Légifrance / Pappers Justice), s'applique aux balcons sans aménagement particulier.
Ce qu'il faut retenir pour la pratique
Côté instruction des autorisations d'urbanisme, le réflexe doit donc être inverse de l'habitude : en l'absence de dérogation expresse pour les balcons, ceux-ci sont intégrés au calcul du prospect comme n'importe quel point de la façade.
Côté rédaction des PLU, l'arrêt invite à une vigilance accrue : si la commune ou l'EPCI souhaite admettre les balcons en saillie dans la bande de prospect, le règlement doit le prévoir explicitement. Le silence se retourne contre le projet, pas contre la règle.
FAQ
Quand la règle de prospect s'applique-t-elle aux balcons ? Dès lors que le règlement du PLU ne prévoit aucune disposition particulière pour les balcons, ces derniers sont soumis à la règle de prospect comme tout point de la façade (CE, 25 mai 2022, n° 455127).
À quelle hauteur la règle de prospect se mesure-t-elle ? À l'égout du toit, ou au sommet du mur s'il s'agit d'un pignon, avec un minimum de quatre mètres dans la solution rappelée par l'arrêt commenté.
Quelle est la seule exception admise par défaut ? Les débordements de toiture inférieurs ou égaux à un mètre, qui sont expressément exclus du calcul.
