Régularisation des autorisations d'urbanisme : ce que change l'arrêt Octogone (CE, 4 mai 2023)
Par l'arrêt Société Octogone du 4 mai 2023 (n° 464702, Lebon), le Conseil d'État juge qu'après un sursis à statuer fondé sur l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le seul changement de la règle d'urbanisme méconnue ne suffit pas à régulariser l'autorisation : une mesure de régularisation formelle reste nécessaire. La décision systématise trois hypothèses distinctes de régularisation et fixe une frontière claire avec la jurisprudence SCI Alexandra.
1. Le considérant de principe de l'arrêt Octogone
Conseil d'État, Chambres réunies, 4 mai 2023, Société Octogone, n° 464702, publié au recueil Lebon (ECLI:FR:CECHR:2023:464702.20230504).
Le considérant énonce que l'illégalité d'une autorisation d'urbanisme entachée d'un vice de fond ou de forme peut être régularisée par une autorisation modificative assurant le respect des règles applicables ou la régularisation des formalités omises. Le Conseil d'État admet également la régularisation lorsque la règle méconnue a été modifiée ou que le vice a disparu par l'effet d'un changement de circonstances de fait. La régularisation peut enfin résulter d'une décision individuelle valant mesure de régularisation notifiée au juge à la suite d'un sursis à statuer prononcé sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. En revanche, le seul fait que la règle méconnue ne soit plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau, après expiration du délai imparti pour notifier la mesure de régularisation, ne suffit pas à entraîner régularisation et à justifier le rejet de la demande d'annulation.
2. Les deux voies de régularisation des autorisations d'urbanisme
Le droit de l'urbanisme ouvre deux voies distinctes de régularisation. La première est la régularisation spontanée, opérée par le pétitionnaire avant que le juge ne statue, consacrée par l'arrêt SCI La Fontaine de Villiers (CE, 2 février 2004, n° 238315, mentionné aux tables) : un permis modificatif délivré en cours d'instance peut purger les vices du permis initial. La seconde est la régularisation provoquée par le juge, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : après avoir identifié un vice régularisable, le juge sursoit à statuer et impartit un délai au pétitionnaire pour produire une mesure corrective.
3. L'apport antérieur de l'arrêt SCI Alexandra : la prise en compte du changement de règle
Dans l'arrêt SCI Alexandra (CE, 3 juin 2020, n° 420736, mentionné aux tables), le Conseil d'État avait jugé que le juge pouvait tenir compte d'un changement de la règle d'urbanisme intervenu entre la délivrance de l'autorisation et le moment où il statue. Cette logique repose sur le principe selon lequel le juge se prononce sur la légalité de l'acte à la date à laquelle il statue. La cour administrative d'appel de Bordeaux a étendu cette solution au cas où le changement de règle survient entre le jugement de première instance et l'arrêt d'appel (CAA Bordeaux, 1ère ch., 17 juin 2021, n° 19BX00926).
4. Le rappel de l'arrêt Lucien Viseur : la nécessité d'une mesure formelle
Dans l'arrêt SCCV Lucien Viseur (CE, 9 novembre 2021, n° 440028, mentionné aux tables), le Conseil d'État a précisé qu'à défaut de mesure de régularisation notifiée dans le délai imparti par le sursis à statuer, le juge doit prononcer l'annulation de l'autorisation. La simple production d'une demande d'autorisation modificative — fût-elle refusée par le maire — ne constitue pas une mesure de régularisation au sens de l'article L. 600-5-1. La contestation du refus opposé à la demande modificative ne peut intervenir que dans le cadre d'une nouvelle instance, dirigée contre le refus d'autoriser le projet dans son ensemble.
5. L'apport propre de l'arrêt Octogone : le jugement avant-dire-droit fige la situation
L'arrêt Octogone tranche une question inédite : le changement de la règle d'urbanisme méconnue, lorsqu'il intervient après le jugement avant-dire-droit, suffit-il à régulariser l'autorisation litigieuse ? La réponse est négative. Le jugement avant-dire-droit fige juridiquement la situation : seuls les vices identifiés à cette date doivent être corrigés, et seules des mesures de régularisation produites dans le délai imparti peuvent y parvenir. La modification ultérieure de la règle est, par elle-même, indifférente.
6. La portée pratique : un formulaire CERFA peut suffire
L'arrêt Octogone laisse subsister une voie procédurale étroite mais utile au pétitionnaire. Si la règle méconnue a effectivement été modifiée après le jugement avant-dire-droit, une autorisation modificative formellement déposée — même réduite à un formulaire CERFA visant à appliquer la nouvelle réglementation — peut constituer une mesure de régularisation valable. L'exigence est donc formelle autant que substantielle : il faut un acte administratif, et non un simple constat juridictionnel.
7. Synthèse opérationnelle des trois hypothèses de régularisation
À la lecture combinée des arrêts Octogone, SCI Alexandra et Lucien Viseur, trois cas de figure se dégagent. Premier cas : l'autorisation présente un vice de fond ou de forme, et est régularisée par une décision modificative corrigeant ce vice. Deuxième cas : le vice disparaît par l'effet d'un changement de la règle méconnue ou d'un changement de circonstances de fait, intervenu avant que le juge ne statue (logique SCI Alexandra). Troisième cas : le juge a fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et la régularisation suppose alors la production, dans le délai imparti, d'une autorisation modificative — qu'elle corrige le vice ou qu'elle acte un changement de règle postérieur au jugement avant-dire-droit (logique Octogone).
FAQ — Questions fréquentes
Quelle est la référence exacte de l'arrêt Octogone ? Conseil d'État, Chambres réunies, 4 mai 2023, Société Octogone, n° 464702, publié au recueil Lebon.
Que change l'arrêt Octogone par rapport à l'arrêt SCI Alexandra ? SCI Alexandra (CE, 3 juin 2020, n° 420736) permet au juge de tenir compte d'un changement de la règle d'urbanisme avant qu'il ne statue. Octogone précise que ce changement, lorsqu'il intervient après un jugement avant-dire-droit fondé sur l'article L. 600-5-1, ne régularise pas à lui seul l'autorisation : une mesure formelle reste nécessaire.
Une simple demande de permis modificatif suffit-elle à régulariser ? Non. Selon l'arrêt SCCV Lucien Viseur (CE, 9 novembre 2021, n° 440028), seule une mesure de régularisation effectivement notifiée au juge dans le délai imparti permet d'éviter l'annulation. Le refus opposé à la demande modificative doit être contesté dans une instance distincte.
Un formulaire CERFA peut-il constituer une mesure de régularisation ? Oui, dans l'hypothèse où la règle méconnue a été modifiée après le jugement avant-dire-droit. Une autorisation modificative formelle, même réduite à acter l'application de la nouvelle réglementation, peut suffire.
